Darauf kommt es bei der Auswahl des Baugrundstücks an – Steffen Winkler von der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH über die wichtigsten Faktoren

Wer sich seinen Traum von von einem selbst gebauten Eigenheim erfüllen will, braucht dafür zunächst einmal ein passendes Grundstück. Gerade in gefragten Gegenden ist diese Suche aber oft gar nicht so einfach. Das liegt nicht nur am Mangel von Baugrundstücken, sondern auch an vielen Faktoren wie Erschließungskosten, dem Grundwasserspiegel, vorhandenen Bebauungsplänen oder der infrastrukturellen Anbindung. Entsprechend wichtig ist es, ausreichend Zeit für die Auswahl einzuplanen und sich von einem erfahrenen Spezialisten unterstützen zu lassen. Worauf man dabei besonders achten sollte, erklärt Projektentwicklungsexperte Steffen Winkler von der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH in diesem Beitrag.

Der Beginn der Grundstückssuche – der passende Ansprechpartner

Wer sich auf die Suche nach einem Grundstück macht, kann sich auf den gängigen Immobilienportalen zunächst einen ersten Überblick verschaffen. Vor allem regionale Börsen eignen sich für diesen ersten Schritt gut. So kann man zunächst eine fundierte Vorstellung von den gängigen Preisen und Beschaffenheiten infrage kommender Grundstücke entwickeln. Im Zuge dessen sollte man auch einen Blick in regionale Zeitungen werfen und die aktuellen Grundstücksangebote vergleichen.

Hat man sich in den Markt eingearbeitet und einen Überblick gewonnen, empfiehlt es sich im nächsten Schritt, weitere Informationsquellen zu nutzen.

Immobilienmakler:

Der Vorteil bei der Konsultation eines Immobilienmaklers besteht darin, dass er bereits über einen umfangreichen Katalog von Grundstücken verfügt, den er nach den Wünschen des Auftraggebers durchsuchen und filtern kann. Üblicherweise erhält man hier Zugriff auf ein exklusiveres Angebot an Baugrundstücken, als es auf großen Immobilienplattformen der Fall ist. Das senkt den Konkurrenzdruck und der Zeitaufwand ist geringer.

Kommunen:

Auch bei Kommunen findet man oft einige Immobilien, darunter auch Baugrundstücke. Am besten informiert man sich direkt beim Rathaus oder Bürgeramt. Weiterhin kann man beim Amtsgericht nach Zwangsversteigerungen von Baugrund fragen. So findet man nicht selten günstig einen Platz zum Bauen.

Bauherrengemeinschaft:

Baugrundstücke sind heiß begehrt und entsprechend teuer. Deshalb kann es helfen, sich mit anderen Interessenten zusammenzutun und eine Bauherrengemeinschaft zu bilden. Dann kauft man entweder zusammen einen großen Baugrund und teilt die Bauplätze auf oder man baut auf dem Grund eine große Immobilie wie zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus, in dem alle wohnen können. So kann man bei der Grundstückssuche und beim Kauf außerdem viel Geld sparen.

Spezialtools:

Eine weitere Möglichkeit besteht in der Nutzung von Tools, wie sie die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH anbietet. Hier gibt man seine Vorstellungen ein und bekommt eine Vielzahl von Grundstücken angeboten, die genau dazu passen. Der große Vorteil dabei: Man bekommt auch gleich die passende Baufirma und eine geeignete finanzierende Bank aus einem großen Pool dazu vermittelt.

Die verschiedenen Grundstücksarten

Unter den vielen Angeboten wird man auf verschiedene Arten von Grundstücken stoßen, bei denen zum Teil erhebliche Unterschiede dahingehend bestehen, ob und in welcher Form sie bebaut werden dürfen.

 

  • Land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen: Diese Flächen bezeichnet man umgangssprachlich auch als Ackerland. Die Wahrscheinlichkeit für eine zukünftige Bebauung ist in der Regel sehr gering.
  • Bauerwartungsland: Bei dieser Grundstücksart wurde noch keine abschließende Entscheidung darüber getroffen, ob sie bebaut werden darf. Deshalb ist noch kein Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz erfolgt. Wenn man ein solches Grundstück erwirbt, handelt es sich letztlich um ein Glücksspiel, ob später auch darauf gebaut werden darf.
  • Rohbauland: Bei dieser Grundstücksart ist ebenfalls noch kein Anschluss erfolgt, allerdings hat die Kommune der Bebauung bereits zugestimmt. Mitunter besteht die Möglichkeit, die Erschließung selbst anzustoßen, die wiederum Voraussetzung für die Baugenehmigung ist. Hier ist es wichtig, sich vorher zu informieren, welche Erschließungskosten anfallen.
  • Baureifes Land: Auf Grundstücken dieser Kategorie können sofort Bauarbeiten vorgenommen werden. Es gibt einen rechtskräftigen Bebauungsplan und die Erschließung ist in der Regel schon erfolgt. Man spricht hier auch von baureifem Land.

Die wichtigsten Punkte beim Grundstückskauf

Wenn man ein passendes Grundstück gefunden hat, geht es im nächsten Schritt an die gewissenhafte Überprüfung. Dabei sind vor allem folgende Faktoren zu beachten.

Prüfung der Erschließungskosten des Grundstücks:

Wenn das Grundstück bereits erschlossen, also die Anbindung an die öffentliche Versorgung sichergestellt ist, kann man im Normalfall mit dem Bau beginnen. Ist das noch nicht der Fall, müssen zunächst die entsprechenden Arbeiten durchgeführt werden. Hierzu zählen unter anderem der Anschluss an die Energieversorgung (Strom, Erdwärme, Fernwärme, Gas), an das Telekommunikationsnetz, die Kanalisation und die örtliche Trink- und Löschwasserversorgung.  Hinzu kommen weitere Arbeiten wie die Schaffung von öffentlichen und nicht-öffentlichen Gehwegen und Straßen. Da die Kosten stark variieren können und in erheblichem Maß von der Lage des Grundstücks abhängig sind, sollte man den Faktor beim Kauf besonders genau betrachten.

Analyse des Bebauungsplans:

In jeder Region gibt es geografische, infrastrukturelle, wirtschaftliche und weitere Besonderheiten, die in die Entwicklung von kommunalen Bebauungsplänen münden. Darin gibt es zum Beispiel Regelungen, was für Bauvorhaben an welchen Orten realisiert werden dürfen. Sie können zum Beispiel die Vorgabe enthalten, in Wohnsiedlungen nur einen bestimmten Haustyp oder in einer bestimmten Höhe zu bauen.

Altlasten:

Vor allem ältere Immobilien haben oftmals eine bewegte Geschichte hinter sich. Deshalb sollte man sich als Kaufinteressent genau informieren, wie das betreffende Grundstück vorher genutzt wurde. Hier geht es in erster Linie um Altlasten, die man über das Altlastenkataster oder beim Bauamt prüfen kann. So lässt sich beispielsweise herausfinden, ob der Boden aufgrund einer vorherigen industriellen Nutzung mit Giftstoffen kontaminiert ist. Sofern noch Zweifel bestehen, kann anschließend auch ein Bodengutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen durchgeführt werden.

Beschaffenheit des Grundstücks:

Jedes Grundstück weist Besonderheiten hinsichtlich der Lage, des Zuschnitts, der Geologie und der Biologie auf. Diese Faktoren sind von besonderer Bedeutung, wenn es um die Planung eines Neubaus geht. Ist der Grundwasserspiegel zum Beispiel sehr hoch, müssen bei der Abdichtung des Kellers weiterführende Maßnahmen ergriffen werden.

Ein Blick auf die Umgebung:

Ehe man ein Grundstück kauft, sollte man sich die Umgebung genau ansehen. Gibt es zum Beispiel Umweltgefahren? Besteht eine anhaltende Lärm- oder Geruchsbelästigung? Ist mit Wetterextremen zu rechnen? Wie ist die Nachbarschaft? Faktoren wie diese haben einen starken Einfluss darauf, wie hoch der Preis für das Grundstück ist und wie gut man darauf leben kann.

Grundbucheintrag prüfen:

Zu guter Letzt ist auch das Grundbuch zu prüfen. Hier findet man alle wichtigen Informationen zu Eigentumsverhältnissen und verwandten Faktoren. So erkennt man zum Beispiel schnell, ob es noch Gläubiger gibt, die auf ihr Geld warten. Auch evtl. vorhandene Wegerechte sind hier verzeichnet.

Sind all diese Faktoren geprüft und erweist sich das Grundstück danach noch immer als solide Investition, steht einem Kauf nichts mehr im Wege. Danach geht es dann im nächsten Schritt an die Entscheidung für eine passende Finanzierung.

Über die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH

 

Die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH unterstützt Menschen aus allen Schichten der Bevölkerung mit einer umfassenden und branchenübergreifenden Beratung dabei, ein Haus zu bauen, das genau zu den individuellen Anforderungen passt. Zu den Kernleistungen gehört die Bereitstellung einer Plattform, über die in wenigen Minuten passende Grundstücke, Baufirmen und Finanzierungen vermittelt werden. Darüber hinaus steht die IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH als Partner bei der Koordination sämtlicher Projektbeteiligter zur Verfügung.

 

Weiterführende Informationen

 

Kunden der IB Immobilien, Beratungs- und Management GmbH können ab Juni 2023 neue KfW-Förderung nutzen: https://www.presseportal.de/pm/170023/5515942