Geht es um Immobilientransaktionen, sorgt das Bestellerprinzip noch immer bei vielen Menschen für Verwirrung. Das gilt vor allem nach der zuletzt in Kraft getretenen Neuregelung. Aus diesem Grund erklären die Spezialistinnen und Spezialisten von BETTERHOMES in diesem Beitrag die wichtigsten Fakten zum Thema.

 

BETTERHOMES zum Bestellerprinzip – begriffliche Abgrenzung

Ende 2020 ist ein Gesetz in Kraft getreten, das die Maklerprovision zwischen Verkäuferinnen bzw. Verkäufern und Käuferinnen bzw. Käufern aufteilt. Umgangssprachlich wurde in diesem Fall auch oft vom Bestellerprinzip gesprochen, allerdings handelt es sich bei der Neuregelung der Maklerprovision beim Immobilienkauf nicht um ein Bestellerprinzip im eigentlichen Sinne. Das liegt daran, dass nicht allein die erste Auftraggeberin bzw. der erste Auftraggeber handelt. Stattdessen werden die Maklergebühren in Zukunft jeweils zur Hälfte aufgeteilt.

Von einem tatsächlichen Bestellerprinzip spricht man bei der Vermietung von Immobilien. Ehe es im Juni 2015 im Gesetz verankert wurde, war es in Deutschland üblich, dass die Eigentümerin bzw. der Eigentümer die Maklerin bzw. den Makler mit der Mieterinnen- bzw. Mietersuche beauftragte, hinterher musste aber die Mieterin bzw. der Mieter für die Provision aufkommen. Das neue Gesetz soll Mieterinnen bzw. Mieter vor solchen ungerechtfertigten Belastungen schützen und die Kosten der Partei zuweisen, die die entsprechende Leistung tatsächlich in Auftrag gegeben hat.

Die Bedeutung des Bestellerprinzips bei Kauf und Verkauf – BETTERHOMES erklärt

Im August 2018 sprach sich die damalige Bundesjustizministerin Katharina Barley (SPD) für eine Ausweitung der Gültigkeit des Bestellerprinzips auf den Kauf und Verkauf von Immobilien aus. Dazu kam es allerdings nicht. Stattdessen stimmte die Große Koalition für eine Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käuferinnen bzw. Käufern und Verkäuferinnen bzw. Verkäufern. Genauer gesagt sollen Käuferinnen bzw. Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen nicht mehr Maklerprovision zahlen als die Verkäuferin bzw. der Verkäufer. Das entsprechende Gesetz zur Maklerprovision ist seit dem 23.12.2020 in Kraft. Einschlägig sind hier §§ 656a – 656d BGB.

Von Bedeutung sind die folgenden Eckpunkte:

 

  • Maklerinnen bzw. Makler können nicht mehr provisionsfrei für die Verkäuferin bzw. den Verkäufer tätig werden und der Käuferin bzw. dem Käufer die vollständige Courtage berechnen.
  • Das Gesetz gilt ausschließlich für Verträge, die im Rahmen der Vermittlung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen abgeschlossen werden. Ausgeschlossen sind Verkäufe von Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und Gewerbeimmobilien.
  • Das Gesetz gilt nur für Verkäufe, bei denen eine Verbraucherin bzw. ein Verbraucher das Objekt kauft. Immobilienkäufe von Unternehmen sind ausgeschlossen.
  • Der Vertrag muss in Textform liegen. Mündliche Absprachen und konkludentes Handeln genügen nicht.

 

Verschiedene Varianten der Provisionszahlung

Das Gesetz sieht für die Zukunft drei Möglichkeiten vor, wie Maklerinnen bzw. Makler und beauftragende Parteien ihre Provisionszahlungen regeln können.

Doppelprovision:

Seit dem 23.12.2020 kann eine Maklerin bzw. ein Makler separat Verträge mit der Verkäuferin bzw. dem Verkäufer und der Käuferin bzw. dem Käufer schließen und eine Doppelprovision vereinbaren. In diesem Fall müssen beide Parteien einen Provisionsanteil in gleicher Höhe tragen. Wenn also z. B. eine Maklerin bzw. ein Makler für eine Partei kostenfrei tätig wird, kann er auch von der anderen keine Courtage verlangen.

Abwälzung:

Die zweite Möglichkeit besteht in einer Abwälzung. Dabei liegt lediglich zwischen einer Partei und der Maklerin bzw. dem Makler ein Vertrag vor. Meistens handelt es sich dabei um die Verkäuferin bzw. den Verkäufer. Diese bzw. dieser übernimmt die Verpflichtung, die volle Provisionshöhe zzgl. Mehrwertsteuer zu übernehmen. Anschließend verpflichtet sich die Käuferin bzw. der Käufer vertraglich, einen Teil der Provision zu übernehmen (bis maximal 50 %). Die Käuferin bzw. der Käufer muss hier erst zahlen, sobald die Verkäuferin bzw. der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er eine Zahlung geleistet hat.

Volle Provisionsübernahme einer Partei:

Auch seit dem 23.12.2020 sieht der Gesetzgeber keinen Zwang zur Doppelprovision vor. Es besteht also auch weiterhin die Möglichkeit, dass nur eine Partei die gesamte Courtage trägt. Dabei unterscheidet man zwei Varianten. Bei der reinen Innenprovision zahlt die Verkäuferin bzw. der Verkäufer die gesamte Courtage. Auch eine Außenprovision ist möglich, etwa dann, wenn die Käuferin bzw. der Käufer einen Suchauftrag mit Provisionspflicht erteilt hat und die Maklerin bzw. der Makler zu dem Zeitpunkt noch nicht über das gefragte Objekt verfügte.

Konsequenzen des Bestellerprinzips für die Maklerin bzw. den Makler

Für Maklerinnen bzw. Makler gehen mit der Neuregelunge des Bestellerprinzips einige Neuerungen und Herausforderungen einher. Zunächst wird sich in vielen Fällen die Notwendigkeit ergeben, dass sie vielen Eigentümerinnen und Eigentümern das unechte Bestellerprinzip und die optionalen Möglichkeiten zur Regelung der Maklerprovision erklären müssen.

Darüber hinaus müssen Maklerinnen und Makler zunächst selbst entscheiden, welche Variante der Regelung für sie praktikabel ist. Bei der Doppelprovision etwa gibt es ein gewisses Konfliktpotenzial, da die Maklerin bzw. der Makler bei der Preisverhandlung und Immobilienbewertung beide Parteien vertritt. Bei der Abwälzung kann es passieren, dass sich die Käuferin bzw. der Käufer nicht darauf einlassen will und dass die Verkäuferin bzw. der Verkäufer die ganze Provision zu tragen hat, obwohl sie bzw. er nur von der Hälfte ausgegangen ist.

Wie gestaltet sich das Bestellerprinzip bei der Vermietung?

Seit dem 01.06.2015 gibt es bei Wohnmietverträgen die Regelung „Wer bestellt, der bezahlt“. Gesetzliche Grundlage ist § 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG).

Wenn die Vermieterin bzw. der Vermieter die Maklerin bzw. den Makler mit der Vermarktung der Wohnung beauftragt, muss sie bzw. er die Maklergebühren in voller Höhe bezahlen. Beauftragt hingegen die Mietinteressentin bzw. der Mietinteressent eine Maklerin bzw. einen Makler, eine Wohnung ausschließlich für sie bzw. ihn zu finden, muss sie bzw. er die Maklerkosten bezahlen, sobald der Vertrag unterzeichnet wurde. Das ist jedoch nur dann der Fall, wenn sich die vermittelte Wohnung noch nicht im Portfolio der Maklerin bzw. des Maklers befunden hat.

Mitunter kommt es zu Fällen, bei denen Maklerin oder Makler und Vermieterin oder Vermieter versuchen, das Bestellerprinzip auszuhebeln und die Maklercourtage ganz oder teilweise auf die Mieterin bzw. den Mieter abzuwälzen. Dabei werden unter anderem folgende Methoden eingesetzt.

  • Nachträgliche Verträge über Suchaufträge, obwohl das Objekt sich schon im Portfolio befindet
  • Unterschreiben lassen einer Reservierungsbestätigung und Zahlungsaufforderung für Auflagen der Maklerin bzw. des Maklers, falls das Objekt nicht ausgewählt wird.

Fazit – Beim Bestellerprinzip genau hinsehen

Beim Bestellerprinzip ist zwischen Verkauf und Vermietung zu unterscheiden. Beim Verkauf gilt grundsätzlich die Regelung, dass die Käuferin bzw. der Käufer nicht mehr Provision bezahlen muss als die Verkäuferin bzw. der Verkäufer. Bei der Vermietung auf der anderen Seite sieht der Gesetzgeber vor, dass die Provision die- bzw. derjenige zahlt, die bzw. der die Maklerin bzw. den Makler beauftragt. Darüber hinaus gibt es aber Gestaltungsspielräume für individuelle Regelungen, die vor Vertragsschluss genau zu prüfen sind.

Über BETTERHOMES

Mit dem hybriden Maklermodell aus der Kombination eigener Technologie und lokaler Expertise steht BETTERHOMES seit 2005 als Pionier unter den Immobilienmaklern für eine erfolgreiche Immobilienvermittlung zu fairen Konditionen. Damit garantieren wir Immobilienanbieterinnen und anbietern das beste Preis-/Leistungsverhältnis einer Maklerdienstleistung und bieten Immobiliensuchenden zudem ein möglichst großes und attraktives Immobilienangebot.

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